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飲食店開業で物件を選ぶときに注意したい5つのポイント 居酒屋経営失敗者が語る!

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 飲食店を開業する(一人暮らしする)からこれから物件を探そう!

 

そう思ったときに何を判断基準にしますか?

 

多いのは家賃・立地条件・見た目でしょうか。

 

もちろん家賃や立地条件はとても大事です。

 

しかし知らないとまずい、見落としがちな注意したいポイントがあります。

 

今回は私が実際飲食店で開業する際に物件を借り、とても大切だと思ったポイントをご紹介します。

 

この記事はこんな人におすすめ

・これから飲食店を開きたい

・物件がなかなか決まらない

・物件選ぶとき何に気を付けたらいい?

 

200万円から始める飲食店開業 私たちこうしてお店を作りました /日経BP/日経レストラン編集部

 

飲食店開業で物件を選ぶときに注意したい5つのポイント 居酒屋経営失敗者が語る!

①固定費の計算をしっかり行う

固定費とは毎月(毎日)支払わないといけない費用のことです。

よくランニングコストとも言われます。

 

家賃などがわかりやすいでしょうか。

 

とにかく固定費は抑えれるだけ抑えましょう。

 

最初は必要と思っていても必ず必要のないものが出てきます。

 

もし必要のないものが出てきた際には必ずすぐに契約を切るなり使わないようにしましょう。

 

以下では固定費を種類別に解説していきます!

 

固定費①家賃

 

家賃は言うまでもなく毎月決まった額を支払わないといけません。

 

もちろん家賃は言うまでもなく安いほうがいいです。

 

1万でも2万でも安いほうがいいです。

 

家賃が高いほうがいい物件ということが多いですが、中にはそうでないものもあります。

 

大した物件ではないのに高かったり、いい物件なのに少し安かったり。

 

いい物件で安いものを見つけるのは大変ですが、とにかく安い家賃でいい物件を根気強く探すのがいいです。

 

200万円から始める飲食店開業 私たちこうしてお店を作りました /日経BP/日経レストラン編集部

固定費②水道光熱費

 

水道光熱費は使用量によって金額は変わりますが、必ず毎月支払う固定費です。

 

飲食店の場合、お店の規模にもよりますが水道光熱費はどうしても結構な金額になります。

 

できることなら少しでも安く抑えたいですよね。

 

正直水道代を抑えるのは難しいと思います。

 

家庭では水をためて使用したりできますが、飲食店は清潔感が命です。

 

お皿をきれいに洗うためには常に流水で洗ったり、忙しいと水をためている余裕はありません。

 

次にガス代の節約方法ですが、プロパンガスではなく都市ガスを使う

 

メニューは渇きものを増やすなどの方法があります。

 

最後に電気代の節約ですが

・こまめに電気を消す

・電球をLEDにする

・エアコンを新しいのにする

等の方法があります。

 

本当に小さな積み重ねですがとても大切なことですので実行するようにしましょう!

 

固定費③人件費

 

人件費は社員やアルバイトを雇う際に発生する固定費です。

 

1人でお店をやるのなら人件費はかかりませんが、、

 

人件費は飲食店はもちろん様々な会社でとても重要視されている費用です。

 

よく人件費削減と聞きますよね。

 

たとえば社員一人を25万円で雇うとします。

 

25日出勤として一日1万円をその社員に払うことになります。

たった1万円?と思ってしまった方は危険です。

 

1万円は客単価1000円のお店だと10人分の売り上げです。

 

10人のお客さんに来てもらうのってとてもありがたいことですよね。

 

だから1万円でもできるだけ人件費もかからないほうがいいです。

 

正直お客さんの入り方などは完全には読めないので難しいですが、暇な時はアルバイトには早く上がってもらうなどいろいろ対策をして人件費を削減しましょう。

 

固定費④業者との契約でかかる費用

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業者との契約でかかる費用はたくさんあります。

 

たとえば店内にBGMを流したいならU〇ENなどの業者と契約を結ぶ必要があります。

 

またトイレマットやユニフォームをレンタルしたいならサ〇クリーンなどの業者と契約する必要があります。

 

料理に必要な食材を業者から仕入れることもあるでしょう。

 

確かにどれも必要な固定費に見えますが、中には必要ないもの・節約できるものもあります。

 

正直に言うとユニフォームレンタルやマットは買ったほうが安いです。

 

契約内容によりますが契約期間が終わるまでに契約を切る際に、違約金が発生する場合もあります。

 

食材も業者からとったほうが安いのか・市販で買ったほうがいいのか商品ごとに比較することができればベストです。

 

レジもエ〇レジなどのタブレット式もありますが自分たちで計算することだってできます。

 

そのサービスを取り入れることでどのようなメリットがあるのかしっかりと考え、本当に必要なものかどうかしっかり見極めましょう!

 

②物件の状態はどうか(居ぬき・スケルトン)

 

物件を探しているとよく居抜き物件やスケルトンという文字をよく目にすると思います。

 

スケルトンとは物件のなかが厨房機器などがなく空の状態です。

 

反対に居抜きは、前のお店の人が使っていた厨房機器や備品などをそのまま使えるような状態で置いてある物件です。

 

スケルトン物件のメリット・デメリット

 

スケルトン物件のメリットは自分好みの内装を作ることができる点です。

 

スケルトンは何もない状態なのでインテリアや厨房機器など自分の好きなものを置くことができます。

 

デメリットはやはり初期費用がかかるという点です。

 

自分で内装を決めれるのはメリットですが、一から厨房機器などをそろえると大金が必要です。

 

コンロだけでも〇十万、冷蔵ショーケースでも〇万円~〇十万かかります。

 

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件のメリットは初期費用が抑えられるということです。

 

先ほども言ったように厨房機器は一つ一つが高いものばかりなので、居抜き物件だと厨房機器がそろっていることが多いのでその分費用が浮きます。

 

また厨房機器などの搬入には時間がかかりますので、居抜き物件だと時間短縮にもなります。

 

そして居抜き物件のデメリットは厨房機器が動くかどうかわからないということです。

 

費用を抑えるために居抜き物件を選んだのに、いざ物件を借りてみたら厨房機器が壊れていたという場合もあります。

 

なので借りる前にオーナーにちゃんと動いていたか確認するようにしましょう。

 

また自分好みの内装にできないこともデメリットですね。

 

③立地条件はどうか

飲食店を開業するうえで立地条件はとても大事です。

 

当たり前のことですが人通りが少ないところより多いところのほうがいいです。

 

もちろん人通りの少ないところでも繁盛しているお店はあります。

 

でもそれは簡単なことではありません。

 

ふらっと入ってくる新規のお客さんは人通りの多いところと違って確実に少ないです。

 

そして周りの環境も大事です。

 

オフィスが多いのか住宅街なのか、学校の近くなのか。

 

周りの状況によってお店の形態や料理のメニューを変えることで売り上げアップにつながります。

 

たとえばオフィスがたくさんあるのに、ランチで高いメニューを出したりしていたらお客さんはきにくいですよね。

 

まだ何屋さんをやるか決まっていない状態なら修正できるかもしれませんが、メニューや形態なども決まっているなら周りの環境も考えて物件を選びましょう!

 

 

④管理権限は誰にあるか

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基本的に物件の所有者が不動産会社に管理権限を半分渡したりするパターンが多いそうです。

 

しかし中には物件の管理権限を不動産会社に渡さず、自分ですべて管理するという方もいらっしゃいます。

 

たとえばとある不動産会社のHPに載っている物件があり、その物件は不動産会社の持ち物ではなくほかにオーナーがいたとします。

 

契約する際などは不動産会社に問い合わせして不動産会社が仲介役になってくれるので特に問題はありません。

 

しかし管理権限がすべて物件の持ち主にあると何か問題があった時や、退去の際にすこしめんどくさいことになります。

 

というのも普通は不動産会社が仲介役に入るので、規則にのっとったやり取りで退去の手続きを終えることができます。

 

しかし管理権限がすべて物件の持ち主(オーナー)にあると、不動産会社も強く言えない立場になります。

 

退去の立会などでも「何で不動産会社がいるの?」といわれても不動産会社は借主の依頼できましたというような立ち位置になってしまいます。

 

ですので物件の持ち主の発言に不動産会社は強く言えません。

 

ということは変な物件の持ち主だと借りる側としたら最悪ですよね。

 

物件を借りる際には管理権限が不動産会社にもあるかどうかを、しっかりと確認しておいたほうがいいです。

 

 

⑤契約書の内容をしっかり確認する

物件を借りる際、契約書の内容がすべてといっても過言ではありません。

 

当たり前ですが、なにか契約内容の話になると必ず契約書の内容に沿った対応になります。

 

契約書には退去の際の約束事や、敷金・礼金の話、借りる時の店内の状態などたくさんのことが細かく記されています。

 

また契約期間3年の場合は敷金が〇〇%取られるなども記されています。

 

契約書は結構分厚く、字も小さいので読みこむのは大変です。

 

しかし、契約書を読みこむ作業を怠ってしまうとトラブルのもとになってしまうので契約書はしっかり読みこみましょう。

 

飲食店開業で物件を選ぶときに注意したい5つのポイント まとめ

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物件を借りる際にまず目がいってしまうのは家賃だとおもいます。

 

もちろん家賃も大事なのですが、今回紹介したような細かい部分がとても大事です。

 

早く物件を借りたい・お店をやりたいという気持ちで焦ってしまう気持ちもよくわかります。

 

しかし、よく考えて物件を借りないと後々後悔してしまいます。

 

これは断言できます。

 

もし自分の条件に合う物件が見つからなければ、すこし待つというのも手です。

 

入れ替わりの激しい飲食業界では、思わぬお店がつぶれたりすることもあります。

 

飲食店を開業するための物件選びはとても大事なことです。

 

急がず焦らず物件選びをしましょう!

 

最後まで読んでいただきありがとうございます!

 

 

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200万円から始める飲食店開業 私たちこうしてお店を作りました /日経BP/日経レストラン編集部